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東京地裁開札トピックス（２５．４．７日号）

ブリリアタワー浜離宮、坪940万円落札

　都心のマンションでも港区の築浅タワーマンションはまた取り分け高額取引がなされている。3月12日開札では、ゆりかもめ線「竹芝」駅徒歩約2分に立地する「ブリリアタワー浜離宮」内の1Kが競売対象になった。このマンションは2023年9月に竣工した築浅で32階建のタワーマンションである。競売対象住戸は9階部分で専有面積は約7.6坪で、売却基準価額は4198万円であった。これに対し入札は21本入り、最高価7100万円強にて競落されていった。競落された専有面積坪単価は約937万円であり、その高額さに驚かされた。またこの物件の評価書を見たところで目をひいたのが、評価書中の収益価格の試算である。ここでは3年間の期待家賃総額と4年目の売却価格の現在価値の総和を求めるDCF法が採用されている。そして4年目の売却価格は家賃年間収益約156万円を年2.9％（最終還元利回り）で割り戻した額（約5400万円）としている。この過程でまず最終還元利回りの低さに目を引かれた。これまで、この数字が3％未満であったのを見た記憶が無い。それもあって売却基準価額が4198万円と専有面積坪単価約552万円の高水準になっていたが、それが先述のようにそれよりもさらに約7割高で競落された。この競落価格では年利利回りは2％未満になってしまう。その高額落札には驚かされたが、加えてこの物件が香港在住者の所有であったことや、競売申立てが他にこの所有者が持っているマンションの滞納管理費等由来（先取特権）でなされたことにも目を引かれた。外国人所有マンションの管理費等滞納による競売申立ては、外国人所有が急増していることから、今後増加していくように思う。