割安取得可能な競売・公売不動産の入手法
競売・公売不動産とは
競売不動産は、融資金の弁済を受けられずに困った銀行などの債権者が、裁判所へ申立てすることによって生まれます。債権者が債務者の所有する・または担保として提供していた不動産を、裁判所に換金してくれるように頼むわけです。
申立てを受けた裁判所は、申立て内容に間違いがなければその不動産を差し押さえた上で強制的に競争入札により売却し、その代金を債権者への支払いに充てます。
公売不動産は、税金の滞納者が所有する不動産を差し押さえられ競争入札に付されることで生まれます。
窓口は国税局や都道府県税事務所、市区町村と多岐にわたり、競争入札で売却された代金は滞納税に充てられます。
| 債権者 | 発生事由 | |
|---|---|---|
| 競売不動産 | 銀行等 | 弁済の滞り等による裁判所への申し立て |
| 公売不動産 | 税務署 | 税金等の滞納による差し押さえ |
競売・公売不動産投資のメリット
競売・公売の対象不動産は一般公開されていて誰でも入札に参加でき、市場より安いいわば問屋価格で不動産を購入することが可能です。
競売・公売不動産入手のポイント
競売・公売で最大の問題点は明け渡しや賃貸承継、入札価格の検討にあります。
占有している人などに出ていってもらたい場合、その物件の引渡を受ける行為を競落人（買受人）が行わねばならないのです。普通の売買では売主が買主に物件を引き渡すのは当然のことなのですが、競売・公売は違うのです。
正当な権利が無く占有している人などに対しての法的な対処（引渡命令など）も視野に、明け渡しを求めねばいけません。
また賃貸目的で競落した場合でも、現賃借人との賃貸借契約の継承を競落人（買受人）が行わねばいけません。普通にアパートなど買えば、売主や仲介業者が賃貸借契約の承継などの手続きを行ってくれますが、競売・公売はそうはいきません。
次の問題は入札しようとする物件の状況把握に関してです。
競売物件には普通に購入するときのように仲介会社による重要事項説明書の交付がありません。違法建築などの建物不具合や敷地の権利関係のこじれなどは原則競落人（買受人）が調査・理解し入札せねばなりません。
そして最後の問題は入札価格をどう決めるかです。競売物件には評価書というものがあります。そしてそこから導かれる売却基準価額というものもあります。ただし入札するにあたっては売却基準価額はあくまで参考であり、入札価格は入札者自らの計算において決めねばなりません。
その競売物件が一般市場においてどのくらいの価値があるか、またその物件が取得して利用するまでにはどれくらい費用がかかるか、入札者自らしっかり見積もらねばねりません。時には入札競争者の入札価格を予想することも必要です。これをしっかり検討して入札しなければ、かえって一般的な物件よりも高い買い物になってしまう場合もあります。
以上から競売・公売不動産の取得には
- 豊富な知識と経験
- 取得方法に関するノウハウ
- 入札の可否などを含めた物件の見極め能力
が必須であると言えます。
競売・公売不動産投資に関するQ&A
裁判所での閲覧開始前に競売不動産の情報を見る方法はありますか？
はい。
不動産競売物件検索サイトBIT https://www.bit.courts.go.jp/app/top/pt001/h01 で見ることが可能です。
3点セット（物件明細書，現況調査報告書及び評価書等）には競売物件の買受けのために重要な内容が記載されています。
この資料の内容が入札を判断する際においてはもちろん最終的な明渡しを確保するまで実務を行う上で必要な情報となります。
入札金額はどのように決めたらよいですか？
競売不動産は誰でも自由な価格をつけて入札することができ、その中で1番高い価格をつけた人が落札となりますので、落札できる確実な金額を出すことはできませんが
- 市場価格からの判断
- 近似する過去事例から予測
- 年平均利回りから算出
などから通常であれば落札可能な金額の設定をします。
競売不動産を落札できました。今後何をすればよいでしょうか？
落札後、具体的に進めていかなければならない作業として、対所有者（占有者）との関係では「明渡し交渉」、裁判所関係では「代金納付の手続きの準備」です。ただ、どちらも「売却許可決定」が確定してからです。（開札日から約2週間後に確定）
確定後、「売却許可決定の謄本」（裁判所で発行してもらえる）をもって所有者なり占有者と交渉していくことになります。「代金納付」は確定から7～10日で「代金納付期限通知書」が送られてきますので代金納付の準備をしましょう。
明渡し交渉は具体的にどのように行えばよいのでしょうか？
まず、明渡し交渉が必要か不要かを区別しなければなりません。投資目的の場合、優良な賃借人にはそのまま居てもらうほうが良いでしょう。
明渡しが必要な典型として以下の場合があります。
- 自分で使う又は居住する場合
- 投資目的だったとしても不良賃借人の場合
- 不法占拠者
第1段階として「売却許可決定」が確定した後、又は「代金納付期限通知書」が届いてから占有者に対して落札者として明渡しをお願いする旨の通知をだします。その後、すんなり明け渡してくれる場合もあれば「明渡料」を支払った方がスムーズな場合、「引渡命令」をとるなど、相手があることなので様々です。
明渡し後の部屋に前所有者のものが置かれたままですが処分してもよいですか？
処分してはいけません。
もしも、買受人が前所有者の同意なく勝手に捨てたり売ったりした場合は、損害賠償を請求される可能性があります。残置物は前所有者に交渉して引き取ってもらう又は法的手段により処分することになります。その場合の費用は落札者の負担となります。
ワイズ会員になって競売・公売不動産投資ノウハウをつかみましょう
国税局などの公売で底地も多く売却対象になっていますが、その場合購入手続きやその後の後処理が一般の方には難しいところがあります。
弊社はワイズ会員の皆様に、ワイズレポートなどを通じて底地投資ノウハウをご提供いたします。
ぜひこの機会にワイズ会員ご入会をご検討ください。
