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東京地裁開札トピックス（２５．１２．１日号）

鵜の木の駅近戸建てが一番人気

　東京23区内で築20年以内のマンションの取引価格の平均専有面積坪単価は300万円を超えている。ただそのマンションの立地、特に駅からの距離による差違は大きい。大田区において築浅で駅近マンションであれば専有面積坪単価は400万円超もあるだろう。その専有面積が仮に30坪であれば総額1億2000万円ということである。そんな中東急多摩川線「鵜の木」駅徒歩約2分の好立地に所在する一戸建が開札対象となった。土地は16坪弱と狭小ではあるが指定容積率が300％であることで、接面道路（東側）の幅員が約4mであるものの総床面積は約31坪ある。構造は木造だが築12年で、十分再利用ができる物件であった。この一戸建ての売却基準価額は3550万円であったが、これに対しこの日一番の24本の入札があり、最高価6053万円にて競落されていった。木造ではあるがマンション的に専有面積坪単価で計算すれば200万円以下である。売却基準価額に対する上乗せ率は70％を超えてはいるが、この立地で考えると中古築浅マンションの2分の１レベルでの競落である。現在のマンションの相場が高すぎるのか、戸建ての相場が割安なのかは判断の難しいところではあるが、住宅価格における立地の重要性は明らかである。ちなみにこの日入札が無く特別売却に回ったのは足立区の最寄り駅から徒歩15分のマンションであった。