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東京地裁開札トピックス（２６．２．１６日号）

火災、修復済みなら価格調整少ない

東京23区内への人口流入の勢いが弱まっているとの新聞報道があった。その要因の一つはマンションなど住宅価格の高騰にある。近時長期金利が上昇し、住宅ローンの支払い増が予想されるものの新築、中古問わず23区内マンションの売れ行きには衰えがないようだ。2月4日開札では山手線「大塚」駅徒歩4分に立地する築23年経過の「センシア山手大塚」の4階の部屋は開札対象になった。専有面積は約17.3坪の1LDKで、現状は物置的に使用されているとのこと。売却基準価額は3315万円であったが、これに対しこの日最高の39本の入札があり、最高価7130万円強で再販業者が競落していった。売却基準価額への競落価格の上乗せ率は115％超とかなり大きかった。しかし、レインズの昨年秋の成約事例では専有面積坪単価506万円というのがあり、おそらくこの対象物件も総額8500万円以上の売買価格になって不思議はない。そうであるにも拘わらず大幅な上乗せ率になるほど売却基準価額が低い要因として、過去の火災の事実に対する減額（10％）が評価書上なされていることも影響している。しかし、一般市場においてはマンション内の火災も修復済みであり、放火事件などで無ければ価格への影響は少ないと見られる。住宅ローンについてもそれにより融資が受けられないケースは少ないだろう。本対象物件も火災の損傷は修復されていることで、入札価格への影響は小さかったように感じる。