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東京地裁開札トピックス（２６．３．３０日号）

西麻布の１Rに48％上乗せ競落

　建築費の高騰がこのところかなり話題になっている。材料費の値上がりや人件費の上昇が原因であり、将来的に低下する見込みは無く、さらなる上昇が予想されている。これにより各地の再開発事業計画が遅延や中止が多発している。加えて新築マンションの供給もかなり制限されるだろう。そんな中で3月11日開札では東京メトロ日比谷線「六本木」駅徒歩10分に立地する専有面積約6.3坪のワンルームマンション（「メインステージ西麻布」）が開札対象になった。築26年経過したこの物件には賃料月額8.4万円の最先の賃借人（競落人の承継が原則）が専有している。管理費等や固定資産税等を差し引いた実質収入は年76万円強であり、この収益に対して売却基準価額1807万円と承継対象の滞納管理費等約44万円の合計額約1850万円は年4.1％の利回り水準となる。売却基準価額は利回りから考えると高いように思えたが、競落価格はその売却基準価額の48％上乗せの2602万円であった。滞納管理費等を加えた総投資額約2646万円（専有面積坪単価420万円）が総投資額となる。従ってこの競落価格での実質利回りは年2.8％程度で低く感じる。しかし今の賃料の上昇傾向から考え、賃料値上げも見込める。そして何より今の建築費と土地相場から推すと新築ではおそらく6000万円（専有面積坪単価1000万円）にはなってしまうことからこの競落価格でも十分リーズナブルと言えるのだろう。建築費高騰は競売マンション競落価格上昇につながっている。