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東京地裁開札トピックス（２６．７．２０日号）

白山マンションが高上乗せ競落

　東京都心では新築分譲マンションの供給は湾岸地域を除けばかなり限定的になっている。それは既存中古物件の価値を引き上げてもいる。7月1日開札では都営三田線「白山」駅徒歩6分に立地する築33年で専有面積約11.4坪の2LDKの部屋が対象となった。この物件の売却基準価額は3920万円であったが、そこに入札23本が集まり最高価6565万円にて再販業者が落札していった。売却基準価額に対する上乗せ率は67％強で専有面積坪単価は約580万円であった。かなり高い上乗せ率での競落に都心中古マンション市場の堅調さが窺い知れる。さて、このマンションの占有者は所有者の元妻とその子供であった。現況調査報告書によれば、裁判所の離婚調停での和解条件にて、このマンション使用の約定があっての占有ということになっている。この場合、この元妻の占有権原は使用借権であり、元夫には対抗できても競落者には対抗できない。従って元妻らに対して競落者は引渡命令を申立てられる。示談明渡が成立しなければ強制執行が可能ということである。ちなみに1996年の民事執行改正以前は使用借権者に対しては引渡命令が申し立てられなかった。この場合明渡の強制執行を行うには明渡訴訟を提起しなければならず、使用借権者占有の物件は債務者占有の場合と比すれば商品化に手間が掛かっていた。現在は元妻には前述のとおり引渡命令は発令されるが、これまでの経緯を踏まえれば示談での解決を目指したい相手である。実際にはある程度の移転費用負担は見込まねばならないだろう。