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東京地裁開札トピックス（２５．１０．２０日号）

バス便収益一棟マンション上乗せ50％超で落札

　収益不動産の需要は純粋に長期運用を睨んだ投資の他、リノベーションをして短期転売の為というのがある。そしてもう一つは節税効果を狙った需要も大きい。節税対象の場合節税対象となる税はいくつかある。その中でも大きな需要を生むのは相続税であるが、売却した事業用資産の買い替えによる譲渡所得の繰り延べ狙いという場合もある。

　9月25日開札では、東武伊勢崎線「竹ノ塚」駅からバス便の一棟収益マンションが対象となった。この物件は築36年の鉄骨造の7階建てで2～3DKを中心とした全23戸から成っている。満室想定で見込める賃料は月額で185万円程度、年収2300万円弱と推定される。この物件の売却基準価額は1億8848万円であったが、これに対し入札は6本あり、最高価2億8333万円にて競落された。売却基準価額に対する上乗せ率は50％強であった。バス便であることで、空室率が比較的高く、また期待賃料も強気には考えにくいことから、この上乗せ率はかなり高い印象を受けた。ただこの物件の注目点は敷地面積である。その敷地面積は約392㎡あり、これは保有期間の長い事業用不動産を売却した個人がその譲渡所得を繰り延べることができる買換え不動産の要件である敷地面積300㎡以上というものをクリアしているのである。競落会社は、この税効果狙いの需要を見込んでの強気の入札であったように思う。さらにこの物件の敷地の相続税評価額は相続路線価から1億円弱であり、相続税課税評価の圧縮にも寄与することも考えられる。いずれにしろ税効果を背景とした落札ではないだろうか。