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東京地裁開札トピックス（２６．４．２７日号）
浅草のマンションが140％超の上乗せ率で競落
　このところ中古マンションの成約価格がその物件の希少性による価格差が大きくなっている感がある。競売マンションの売却価額設定にあたって、評価書では土地の公示価格、建物の再調達価格をベースとした積算評価をまずは計算する。加えて想定賃料から算出する収益還元価格を加味して最終的に売却基準価額を決定するのである。この評価方法では最近、実際に流通する価格と大きく乖離する場合がある。特に都心部で最寄り駅から近いなどの希少性が高い物件ではその乖離が大きいと思われる。
　4月8日開札では都営浅草線「浅草」駅徒歩約3分に立地する築41年経過の「トーカン浅草駒形キャステール」の専有面積約14.6坪の1LDKの部屋が開札対象になった。この物件の売却基準価額は1882万円であったが、これに対し、51本の入札があり、最高価4544万円にて競落された。売却基準価額の実に2.4倍超に相当する競落価格であったが、次順位入札者はこの競落の5万円強下と僅かな差であったことから推して、決して高過ぎる競落価格ではなかったと見られる。確かに過去のレインズデータでの成約価格では同じマンションが専有面積坪単価は350万円超の事例があり、それを当てはめれば競落物件は5200万円程度の流通価格が想定できる。築40年超を経過するマンションでも徒歩3分という希少性の高い立地で、さらにインバウンドにより繁華性が高まっている浅草エリアでは裁判所の評価を大きく超えて競落されるのである。希少性が高い物件では思い切った入札価格設定が必要なのだろう。