Canon Inc

東京地裁開札トピックス（２６．１０．２６日号）

オーナーチェンジ入札敬遠気味か

　都心マンションの価格高騰も一段落した感じに見えるこの頃である。そんなこともあるのか、10月14日開札では久々に競落1物件当たりの入札本数が8.42本と10本を下回った。競売入札が活発である時期は14本を超えていたので、かなり抑制的になってきた感がある。この日東京メトロ銀座線「浅草」駅徒歩約15分に立地する築6年の築浅マンション「ステージファースト浅草桜橋」が対象になった。専有面積は約14坪の2ＬＤＫのこの部屋はサブリース会社が借り上げ転貸している。マスターリース賃料は月額15万円強、年収で約181万円である。一方管理費等及び固定資産税等は年額約36万円で実質収入145万円である。この内容で売却基準価額2944万円に対し入札は5本に止まり最高価4000万円にて競落されていった。

浅草地域での築浅マンションは人気が高いところが、少ない入札本数になったのは、このマンションのサブリース会社の賃借権が買受人に対抗できる最先の賃借権であったことだと思われる。専有面積からして住宅ローン利用での実需の購入が可能であるので、競落後の再販は実需向けが最良であるが、本物件はそれができない。一方でこのマンションの評価書を見ると評価にあたり、このサブリースが設定されていることに対する減額は行われていない。評価としては所有者居住と同じで、占有減価が施されていないのである。サブリース会社の賃借権であっても借地借家法上、保護される賃借権であり、容易には解除できない。サブリースは敬遠されるようだ。